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隔天退租 退房不退定金
2015-11-08 13:23
来源:中国法律网 作者:管理
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  蓝先生和弟弟小徐是河南人。蓝先生在下沙某小区做保安,住单位宿舍。国庆长假里,弟弟过来想找工作。

  弟弟小徐准备先租个房子。10月5日,两人经过梦琴湾小区,看到某房屋中介的招租公告就进去咨询。置业顾问许先生给他们介绍了梦琴湾小区一间100多平方的房子,房租为1900元一个月。

  当天中午两人看了房子,觉得挺满意,下午就和房东在中介所里签了房屋租赁合同。

  “签完合同后,中介告诉我们中介费要收900元,另外,还要先交定金1000元给房东。”蓝先生和小徐都是第一次租房子,听得一头雾水,当场就交了钱。双方约定,当天晚上小徐要把三个月的租金和租房押金补齐。

  等晚上回到家,小徐越想越觉不值:“中介费900元太贵了,我们老家顶多两三百元。签合同前,中介根本没有提到过这笔费用。”经过再三考虑,小徐心里打起了退堂鼓。

  10月6日一大早,蓝先生和小徐跑到中介,说不租房子了,想把1000元定金和900元中介费退回来。中介说,这属于违约行为,不能退钱。

  蓝先生和小徐懵了,中介费900元也就算了,这定金难道也要打水漂?

  蓝先生翻出签好的合同,对记者说:“你看看,两页合同上根本没有写明不租房不能退定金。我以前找中介介绍工作,如果介绍不成,定金都是要退的。这家房屋中介是不是看我们不懂,坑我们啊。”

  记者看到,合同上写着房屋租赁期自2013年10月6日起至2014年10月6日。关于违约行为,合同提到:租赁期内,乙方(承租人)未经甲方(出租人)同意中途擅自退租,乙方要向甲方支付违约金1900元。

  随后,记者来到这家中介。置业顾问许先生表示,自己是按规定办事,因为合同签完就生效了,不管租户有没有住进去,退租就是违约,不能退定金。针对签合同前没有提及中介费一事,许先生说中介收中介费是众所周知的事情,额度是一个月房租,房东和租客各付一半,是有规定的。

  记者询问了其他房屋中介公司,一些置业顾问告诉记者,签完合同后,租客反悔不租的话,定金就归房东了。这虽然没有写在合同上,但已经是不成文的规定了。“其实房东收定金的目的也是为了防止租客签完合同后,突然反悔不租了。如果违约还能退钱,那房东的辛苦不就白费了。”

  【案件争议点】

  蓝先生提到,签订合同之前并不清楚需要收取900元的中介费,签完合同后,中介才告知需要交900元的中介费,那么,这项中介费的约定是否可以看作是违反了承租人的意愿,不是承租人的真实意思表示呢?

  根据《民法通则》第55条对“民事法律行为”所规定的条件来看,主要应具有以下条件:

  1、行为人具有相应的民事行为能力;

  2、意思表示真实;

  3、不违反法律或者社会公共利益。

  因为上述三个条件是民事行为能够合法的一般准则,当然也应适用于当事人签订合同这种民事行为,所以,合同有效的条件也应当具备上述三个条件。

  那么,蓝先生所签订的合同中,中介费一项是否可以认为不是意思表示真实而将合同认定为无效呢?

  《合同法》第五十二条对合同无效的情形规定如下:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  【律师说法】

  律师表示,像小徐这种情况,按《合同法》规定,是不能退定金的,因为履约是双方的责任。

  合同法规定:依法成立的合同,成立时生效。上述案件中,蓝先生与中介、房东签订的合同没有其他法律问题的话,那么,合同自签订后即生效,蓝先生第二天要求退租可认为是单方要求终止合同,定金不能退。

  《合同法》第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

  第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。

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